Предлагаемые к продаже земли относятся к категории земли сельскохозяйственного назначения. В настоящее время по большинству участков завершается процесс перевода целевого назначения из «пашни» под «дачное строительство».
Существует индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В этом случае коттеджные поселки строятся на землях категории поселений. Такие же коттеджные поселки можно построить (они широко и давно строятся) и на сельхозземлях с разрешенным видом использования – под дачное строительство. Термин ИЖС, которым оперируют многие риэлторы и строители, стал « расхожим штампом», и большинство покупателей просто не знают, что можно купить и оформить в полноценную собственность участок земли под дачное строительство и построить на нем без ограничений любой коттедж с гарантированной пропиской.
Так вот, для того чтобы построить себе коттедж, загородный особняк на участке сельхоз назначения, не нужно переводить землю из одной категории в другую, достаточно всего лишь изменить вид разрешенного использования, что гораздо проще. Садовое товарищество позволяет строить индивидуальные жилищные дома, но без возможной прописки. Дачный статус, напротив, разрешает прописку и имеет почтовый адрес. И налог значительно меньше, чем в землях поселений.
Покупать лес в частную собственность пока запрещено, проблема решается путем приобретения той части поля, что прилегает к лесному массиву. Именно поэтому основными тратами здесь будут собственно не стоимость земли, а юридическое оформление, проведение всех согласований.
И потом, намного дороже обойдется перевод категории земли, нежели перевод вида разрешенного использования. Изменение целевого назначения земельного участка - это долгий и трудоемкий процесс, связанный со сбором огромного количества документов и согласования их в различных государственных инстанциях.
Процедура перевода категории земли
Перевод требует подготовки соответствующих материалов, в том числе проведения государственной экологической экспертизы . Важнейшим последствием такого изменения является необходимость приведения использования земельного участка в соответствии с новым целевым назначением, поскольку использование земельного участка не по целевому назначению законом не допускается. Действующий Земельный кодекс РФ не содержит абсолютных запретов на перевод земель из одних категорий в другие. Однако , при любых вариантах перевода необходимо соблюдать правила, установленные нормативными правовыми актами для различных категорий земель.
Одна из основных ваших обязанностей как собственника - использование земельного участка по целевому назначению (п. 1 ст. 53 ЗК РСФСР). Для того чтобы собственники считались с этим правилом, и был установлен запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка. Правда, есть один нюанс. В настоящее время в российском земельном законодательстве отсутствует четкое определение понятия "целевое назначение", а потому невозможно сделать однозначный вывод, что же вам запрещается менять. По мнению юристов, этот запрет означает, что при заключении договора ни вы, ни противоположная сторона, ни нотариус, ни должностные лица комитета по земельным ресурсам не вправе по собственной инициативе изменять как категорию земель (например, земли сельскохозяйственного назначения), так и цель предоставления участка (для индивидуального жилищного строительства и т. д.), указанную в документах, устанавливающих права на данный земельный участок.
5 января 2005 г. вступил в силу федеральный закон “О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую ” (№ 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г . ).Хотя закон этот рамочный и устанавливает лишь общие нормы, требующие дальнейшей регламентации, его значимость переоценить трудно. “По сути, до этого закона изменение категории ничем не регулировалось, кроме одной статьи ЗК. Органы местного самоуправления пользовались этим вовсю и сделали процедуру перевода практически невозможной. Это вынудило предпринимателей задействовать большие административные ресурсы, чтобы хоть как-то добиться решения вопроса”.
Новый закон установил внятную процедуру перевода и основания для отказа. Есть четкая схема: какое заявление куда подавать, какие документы нужны, каков срок для рассмотрения заявления и т. д. То есть, закон хотя и не совершил революцию в земельных отношениях, но в значительной степени упорядочил их. По крайней мере теперь определено, что решение о переводе неразграниченных земель по общему правилу уполномочен принимать субъект Федерации.
Но одновременно закон ломает наработанные ранее схемы. А также усложняет перевод земель из сельскохозяйственных в промышленные, одновременно отчасти облегчая задачу по переводу сельхозземель в земли поселений и изменению разрешенного использования с сельхозпроизводства под ИЖС. Логика законодателя во всем этом просматривается с трудом. Можно ведь расширить границы существующего поселения или создать новое (процедуры для этого существуют) и потом уже на землях поселения выделить зону под промышленную застройку.
Согласно закону порядок перевода земель из одной категории в другую таков : заинтересованное лицо (не обязательно собственник участка, хотя согласие собственника обязательно) подает ходатайство в орган исполнительной власти. В ходатайстве необходимо указать кадастровый номер участка; категорию земель, в состав которых он входит, и категорию, перевод в состав которой предполагается осуществить; обоснование перевода; права на земельный участок.
К ходатайству необходимо приложить выписку из земельного кадастра; копии документов, удостоверяющих личность заявителя; выписку из ЕГРП; заключение государственной экологической экспертизы (если ее проведение предусмотрено ФЗ); согласие правообладателя земельного участка на перевод; расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства. Ходатайство рассматривается в течение двух месяцев со дня поступления, в результате принимается акт о переводе либо об отказе.
Отказать в переводе могут, если установлены ограничения либо запрет на перевод (запрет на перевод может быть указан не только самим Земельным кодексом и законопроектом о переводе, но и другими актами уполномоченных органов), если дано отрицательное заключение предусмотренной законом государственной экологической экспертизы .
Или если установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Такого основания для отказа, как ненадлежащее обоснование перевода, нет , То есть в качестве обоснования может выступать просто целесообразность для предпринимателя такого перевода. Но несоответствие утвержденным документам по планированию может действительно стать проблемой, так как в случаях, когда такая документация существует, в ней указывается, где предполагается создавать поселки, а где оставлять поля и т. п., и не всегда планы властей совпадают с желаниями заинтересованных лиц (инвесторов). Еще один нюанс — экологическая экспертиза обязательна. Ее целью является установление последствий изменения целевого назначения (негативное влияние на окружающую среду).
Проведение экспертизы не требуется, если решение о переводе принимается на основании тех самых документов территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации, которые, в свою очередь, уже прошли государственную экологическую экспертизу.
В основном проблемы при переводе возникают именно с экологической экспертизой (так как в случае, если земля, к примеру, пригодна для сельскохозяйственного использования, изменение ее целевого назначения обычно приводит как раз к негативному влиянию на окружающую среду).
Главное — доказать, что участок непригоден для сельхозпроизводства. Ключевое основание для перевода (или отказа в переводе) — кадастровая стоимость участка. Она не должна превышать кадастровую стоимость в среднем по району на 30%. Не переводятся и особо ценные сельхозугодья . В Подмосковье, например, это земли, кадастровая стоимость которых на 10% превышает среднерайонную .
Должен быть какой-то регулятор соблюдения норм - экологических, пожарных, санитарных и т.д. А регулятор - это деньги. И вопрос не в том, чтобы скрыть это, а в том, чтобы сделать все более явным, направленным в определенное правовое русло и обложенным налогами. Идет рыночный процесс, пока не очень хорошо урегулированный законами.
СТАТЬИ ЗАКОНА “О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую ” (№ 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г.)
Статья 5. Основания перевода земель из одной категории в другую
1. Основанием для принятия решения о переводе земель из одной категории в другую являются акты органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, принятые в пределах их компетенции по вопросам использования и охраны земель, связанные с необходимостью изменения их целевого назначения (акты органов государственной власти и местного самоуправления), а также ходатайства собственников земельных участков , землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков или уполномоченных ими лиц о переводе земель из одной категории в другую. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, ходатайствуют о переводе земель из одной категории в другую с согласия собственника земельного участка, если иное не установлено законом или договором.
2. Ходатайство о переводе земель из одной категории в другую, акты органов государственной власти и местного самоуправления должны содержать:
сведения о площади, местоположении, кадастровый номер земельного участка (земельных участков), наименование категории земель, к которой принадлежит земля;
цель перевода, наименование категории земель, перевод в которую предполагается произвести.
Статья 11. Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения
в другие категории земель
1. Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель осуществляется при наличии положительного заключения государственной экологической и иных установленных федеральными законами экспертиз, исходя из целей использования земельного участка.
2. Перевод сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель допускается в случае: невозможности использования в соответствии с ранее установленным целевым назначением в связи с объявлением и установлением режима зоны экологического бедствия, зон чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, чрезвычайной экологической ситуации;
включения в состав категории земель особо охраняемых территорий и объектов;
выполнения международных обязательств Российской Федерации;
размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; изменения черты поселений. Перевод сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень, в другую категорию земель допускается исключительно в случаях, установленных пунктом 3 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации.
Статья 8. Отказ в переводе земель из одной категории
в другую.
Перевод земель из одной категории в другую не допускается в следующих случаях:
законодательное запрещение перевода земель из одной категории; наличие отрицательного заключения государственной экологической и иных обязательных экспертиз; несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель документам планирования, развития и организации использования земель, утвержденным в установленном порядке; иные случаи, установленные федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации. Решение об отказе в переводе земель из одной категории в другую может быть обжаловано в суд.
ВЫДЕРЖКА ИЗ СТАТЬИ ЗАКОНА “Об основах федеральной жилищной политики ” (№ 152-ФЗ от 08 июля 1999 г.)
Статья 9.
…Граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформлять их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядку, установленном законодательством.
