*Среди лидеров по темпам роста цен за 2004 г. можно отметить Новорижское , Дмитровское и Калужское направления. Основные причины их привлекательности — отличная экология, незагруженность трасс, рост инфраструктуры. Для Дмитровского шоссе также большой плюс — наличие большой воды и горнолыжных центров.
Ниже указаны средние оптовые и розничные цены переведенных под строительство участков (ИЖС) по направлениям в зоне до 20 км. Для Новорижского шоссе оптовые цены составляют 5–8 тыс. долл. за сотку, розничные 10–15 тыс. долл. (рост 20 % за год). На Калужском направлении стоимость участков сейчас близка к ценам на Новорижском шоссе (рост 40 % за год). На Дмитровском направлении, где разброс цен гораздо шире (в зависимости от близости большой воды и инфраструктуры), оптовых предложений ИЖС практически нет, а розничные цены от 2 до 25 тыс. долл. (рост за год не менее 60 %). Отмечен заметный подъем цен на Ярославском шоссе — 30 %. Здесь кроме таких традиционно известных и привлекательных мест, как Тарасовка , Клязьма , Валентиновка начинают активно осваивать зону, непосредственно прилегающую к Пестовскому водохранилищу — вокруг д. Тишково и д. Михалево . В начале года вблизи д. Михалево стартовало строительство уникального клубного поселка «Золотой Плес», целиком расположенного на полуострове. Ярославка давно имеет хорошую дачную репутацию. Популярность новых поселков и, соответственно, их цена на сегодняшний день по этому шоссе ниже, чем у старых дач, спрос на которые продолжает расти. Любителей летнего отдыха в Подмосковье привлекают стародачные поселки: Тарасовка (12 км от МКАД), Зеленоградский (28 км), Абрамцево (45 км). Они всегда пользуются спросом, особенно в сезон с апреля по октябрь. На Ярославском направлении большой разброс цен на землю: сотка может стоить от $2 тыс. до $25 тыс.
Недооцененность и переоцененность некоторых подмосковных направлений определялась по Методу наилучшего и наиболее эффективного использования:
Новорижское шоссе – переоценено в 2,5 раза
Пятницкое шоссе-недооценено в 1,5 раза
Дмитровское шоссе – недооценено в 1,5 – 2 раза
Ярославское шоссе – недооценено в 2 - 2,5 раза
*по материалам компании «Первый земельный супермаркет Земли Много .р у »
Как показывают многочисленные исследования, Московская область и, в частности, северное направление Подмосковья имеет высокую привлекательность и благоприятные перспективы для туризма и отдыха.
С одной стороны, это объясняется относительно развитой (по сравнению с другими регионами) инфраструктурой данной местности, а также близостью к Москве - в среднем 30 минут езды от МКАД. С другой стороны, экологическая обстановка, особенно на севере и западе Подмосковья, намного благоприятней, чем в столице. До наших дней во многих местах Подмосковья сохранился естественный природный ландшафт. Многих отдыхающих привлекает чистота воздуха и красота подмосковной природы. В северной части ближнего Подмосковья охране природы уделяется повышенное внимание на государственном уровне. В данном месте находится система водохранилищ (включая Клязьминское , Учинское , Пяловское , Пестовское , Пироговское , канал имени Москвы), жизненно важная для столичного региона.
Сегодня потребительские предпочтения на рынке подмосковного туризма смещаются в сторону индивидуального отдыха в комфортных условиях. Большим спросом пользуются индивидуальные коттеджи и комфортабельные современные гостиничные номера. Предварительный анализ подмосковных объектов недвижимости показал, что в 20-километровой зоне от МКАД по Дмитровскому шоссе наблюдается значительное скопление домов отдыха и коттеджных поселков.
Сегодня северное направление Подмосковья, включая Пушкинский район, где расположены исследуемые участки, привлекают все большее число не только отдыхающих, но и серьезных инвесторов. По уровню престижности и, следовательно, цен на жилье и землю Дмитровское направление сегодня претендует на третье место - после Рублевки и Новой Риги. В последнее время данном районе (до 40 км от МКАД) было заложено и предлагается на рынке несколько современных престижных коттеджных поселков ("Фортуна", "Аврора", " Витенево ", "Зеленый мыс", "Лазурный берег", " Монаково ", "Немо" и другие). Многие из них будут сданы в эксплуатацию уже в 2006-2007 годах.
Перечисленные поселки, как правило, предусматривают современную развитую инфраструктуру, включая охрану, инженерные коммуникации, спортивные площадки, фитнес-центры , пляжи, причалы для яхт и пр.
Дома в таких поселках стоят, как правило, от 500 тыс. до 2,5 млн. $ (и выше), земля - от 10 до 25 тыс. $ за сотку. Становится очевидным вывод о наличии серьезной конкуренции в данном районе. По всей видимости, освоение земельных участков по любому из предлагаемых вариантов (строительство коттеджного поселка или гостиничного комплекса у воды) будет проходить в условиях растущей конкуренции, что потребует осуществлять прое кт в сж атые сроки, обеспечивая при этом его конкурентоспособность по ценам и качеству.
По мере развития рынка загородной недвижимости, а также улучшения качества жизни населения в Московском регионе, меняются и потребительские предпочтения среди покупателей подмосковного жилья. Риэлтеры отмечают, что сегодняшний покупатель подмосковных коттеджей отличается большой разборчивостью при выборе объекта, оценивает его не только потребительские характеристики (расположение, метраж, архитектурно-стилевое решение , качество строительных работ, отделочных материалов и инженерных систем) но и инвестиционную привлекательность данного объекта.
Стоит отметить, что на протяжении последних лет цены на подмосковную недвижимость имеют устойчивую тенденцию к росту, что способно обеспечить владельцу в будущем дополнительный доход от перепродажи или сдачу в аренду купленного сегодня жилья. Если обобщить сегодняшние мнения и суждения специалистов и покупателей, а также рыночные предложения по загородной недвижимости, то наибольшим рыночным успехам будут пользоваться загородные объекты, удовлетворяющим критериям:
1. Участок находится в радиусе 30 км от МКАД по западному или северному направлению. Площадь участка составляет не менее 15 га. Желательна близость участка к водоемам и лесным массивам.
2. Дом с участком располагается в организованном коттеджном поселке с хорошо организованной охраной, подведенными современными инженерными коммуникациями, удобными подъездными путями, развитой социальной инфраструктурой.
3. Дом имеет выдержанное архитектурно-стилевое решение (классическое, современное, концептуальное и др.), оптимальную и функциональную планировку площадью не менее 250 кв .м , современные инженерные и охранные системы и коммуникации (включая водопровод, газ, отопление, канализацию, электричество, телефон, Интернет, кабельное или спутниковое телевидение, охранную сигнализацию и др.).
Сегодня покупатель часто делает выбор между готовым объектом или возводимым по ндивидуальному или предложенному на выбор проекту. Наиболее востребованными материалами для загородного строительства на сегодня по-прежнему остаются кирпич и дерево. Однако важную роль теперь играет качество строительных работ и материалов.
Согласно результатам проведенных ранее исследований, большая часть покупателей отдает предпочтение традиционным архитектурным и стилевым решениям, включая (классику, английский и некоторые другие европейские стили). Менее четверти потребителей отдает предпочтения современным и нетрадиционным решениям (включая модерн, " хай-тек " и др.).
Предпочтения покупателей по площадям коттеджей, как правило, следующие: для коттеджей бизнес-класса - 250 - 450 кв. м; элитных коттеджей - дома площадью от 700 до 1200 кв. м.
Существенно изменились за последние годы предпочтения покупателей по размерам участков: наблюдается резкое сокращение спроса на участки размерами менее 15 соток. Наблюдается также изменение спроса в части этажности строительства. Сейчас потребители предпочитают не многоэтажные, а невысокие дома, как правило, двухэтажные. Подвальные помещения, в которых ранее размещали бассейн, сауну и другие удобства, перестают быть сегодня востребованы. Это объясняется развитием социальной инфраструктуры многих коттеджных поселках и прилегающих территорий. Растет покупательский интерес и к северному направлению (Ленинградское, Осташковское , Дмитровское, Ярославское и др.) Бурное развитие подмосковного рынка недвижимости за последние годы привело к необходимости классификации загородных объектов по тем или иным признакам. В частности, экспертами предлагается классифицировать поселки по функциональному назначению: для постоянного проживания, дачного или активного отдыха с занятием водным или горнолыжным спортом. С одной стороны, подобная классификация позволяет более четко позиционировать реализуемый объект на рынке недвижимости по функциональному назначению (Для чего?): для круглогодичного проживания, летнего отдыха, занятия спортом и др. С другой стороны, классификация по назначению позволяет оптимально спроектировать инженерные системы и коммуникации с учетом ожидаемого уровня энергопотребления, поскольку объекты для круглогодичного проживания потребляют, как правило, значительно больше энергии, чем объекты для летнего отдыха. Не меньший интерес для специалистов и покупателей загородного жилья представляют классификации загородных объектов по уровню цен и потребительским свойствам.
Сегодня различают следующие виды подмосковных коттеджей:
1. Элитные коттеджи (VIP-уровня).
2. Коттеджи бизнес-класса .
3. Коттеджи эконом-класса .
4. Загородные дома в стародачных местах.
5. Дачные дома в садовых товариществах и кооперативах.
Наиболее дорогими и престижными являются элитные коттеджи, расположенные в 15-20 км от МКАД по Рублево-Успенскому и Новорижскому направлению. Желательна близость к водоемам и лесным массивам. Площадь земельных участков составляет не менее 30 соток. Общая площадь коттеджа - от 400 кв. м. В поселке располагается не более 30-50 домов. Охрана, инженерные коммуникации, социальная инфраструктура - на высоком уровне. Рыночная стоимость предложения - от 700 тыс.$ Коттеджи бизне с- и эконом-класса значительно уступают элитным коттеджам по ряду количественных и качественных параметров (местоположению, метражу, отделке, инженерным коммуникациям и др.), однако по уровню цен более доступны покупателю "среднего класса" - от 250 тыс. $ за бизнес-класс и менее 250 тыс. $ за эконом-класс.
К последней категории в данной классификации относятся дачные дома в садовых товариществах и кооперативах. Предложения доступны в радиусе до 60 км от МКАД, практически по любым направлениям. Отличительная черта дачных поселков такого типа - высокая плотность застройки, относительно небольшие земельные участки площадью 6 - 8 соток и дешевое строительство. Из коммуникаций чаще всего представлено только электричество и сезонное водоснабжение ("летний водопровод"). В силу указанных выше причин стоимость объектов данной категории невысока - 6-40 тыс.$ .
По экспертным оценкам, емкость рынка подмосковной недвижимости в 2004 году составила приблизительно $7 млрд. Спрос на загородное жилье начал интенсивно расти с 2000 года (это можно объяснить выходом российской экономики из кризиса 1998 г., а также ростом мировых цен на нефть).
Однако массовое строительство коттеджных поселков началось с конца 2002 г., вывод которых на рынок начался с 2003 г. В то время новые объекты раскупались моментально, ежемесячный рост цен практически не останавливал спрос на загородное жилье. Сейчас спрос на загородную недвижимость, по мнению экспертов, удовлетворен. Однако, несмотря на насыщение спроса, цены продолжают расти. По некоторым данным, земля в Подмосковье только в прошлом году подорожала на 50%. Как следствие, стоимость коттеджей увеличилась на 30% и увеличивается дальше.
Сейчас активно скупаются площади в радиусе до 100 км от столицы.
В условиях дефицита свободных земель застройщики склонны диктовать потребителю свои цены и даже стимулировать спрос на определенные направления. Так было недавно с Новорижской трассой, теперь активная маркетинговая работа ведется и по Дмитровскому шоссе. По некоторым данным, рекламный бюджет элитных коттеджных поселков достигает $1-1,5 млн в год.
Земля в коттеджных поселках может стоить на порядок дороже, чем на окрестных участках. Стоимость одной сотки в охраняемом поселке, расположенного в пределах 30 км от МКАД по Новорижскому шоссе, составляет $ 20-35 тыс. против $ 4 тыс. по тому же направлению, но на неохраняемой территории.
Наиболее дорогой традиционно считается земля в радиусе 10-20 км от Москвы. Однако при удалении от МКАД более чем на 30 км цена, как правило, снижается. Помимо расстояния от Москвы для потребителя зачастую оказывается важнее время, за которое до участка можно добраться на машине. К примеру, по причине пробок, километр Рублевки приравнивается к 2-3 км Дмитровки или Новой Риги, где движение более свободно. По Дмитровке предлагается большое число крупных земельных участков в коттеджных поселках, что сейчас редкость для популярных направлений Подмосковья.
Рыночная стоимость земли в коттеджных поселках у воды сейчас составляет $25-30 тыс. за сотку. Поселки в лесных массивах обходятся гораздо дешевле - по $5-8 тыс. за сотку.
К примеру, в поселке "Тихая гавань" (8 км от МКАД) можно приобрести 30 - 45 соток земли (стоимость дома - до $1,35 млн ). В поселке "Зеленый мыс" (20 км от МКАД) предлагаются участки площадью 23 - 45 соток (стоимость дома - $374-950 тыс.). На 25-м км от МКАД в поселке "Лазурный берег" продаются участки от 30 до 80 соток (стоимость дома - до $2,5 млн ). На Осташковском направлении цены находятся в прямой зависимости от близости к воде - $5-20 тыс. за сотку. Сейчас по этому шоссе застройщики предлагают два коттеджных поселка - "Усадьба Нехлюдово " (1 км от МКАД, дома от $725 тыс.) и "Ореховая бухта" (9 км от МКАД, дома от $660 тыс.).
Дмитровское шоссе сегодня входит в первую "пятерку" направлений, по которым сегодня ведется активное строительство коттеджных поселков - более 40, что почти в 2 раза меньше, чем по Рублево-Успенскому , и в 3 раза - по Новорижскому шоссе.
